Источник: Хозяйство и право Дата выпуска: 20. 04. 2004 Номер выпуска: 004 Заглавие: Правовые проблемы самовольной постройки

  • От :
  • Категории : Без рубрики

Название
Источник: Хозяйство и право Дата выпуска: 20. 04. 2004 Номер выпуска: 004 Заглавие: Правовые проблемы самовольной постройки
страница
1/4
Дата публикации
22.04.2016
Размер
0.57 Mb.
Тип
Документы
edushk.ru > Право > Документы
Источник: Хозяйство и право Дата выпуска: 20.04.2004 Номер выпуска: 004
Заглавие: Правовые проблемы самовольной постройки.
Правовые проблемы самовольной постройки. Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. В ст. 222 Гражданского кодекса РФ законодатель установил прямой запрет на совершение каких-либо сделок с самовольной постройкой. Вместе с тем в этой же статье дано подробное определение самовольной постройки и обозначены правовые условия, при которых данный объект обретает правовое положение.Правила этой статьи и нахождение ее в главе 14 ГК РФ, регулирующей основания приобретения права собственности, позволяют сделать вывод о том, что возникновение права собственности на самовольную постройку относится к числу таких оснований. Чем же объясняется столь пристальное внимание законодателя к этому объекту и правовому регулированию порядка его вовлечения в имущественный оборот?Как показывает судебная практика, нередко участники гражданских правоотношений возводят различного рода объекты недвижимости без соответствующих разрешений, надеясь впоследствии узаконить "появление" таких объектов. При этом самовольно возведенные строения могут стать объектами сделок, а следовательно, и предметом спора.При их рассмотрении в арбитражном суде возникает немало вопросов, интересных не только с практической точки зрения, но и своей теоретической значимостью. Для их разрешения недостаточно использования только положений ст. 222 ГК РФ: требуется применение различных гражданско-правовых норм в их системной взаимосвязи. Только в этом случае представляется возможным дать предельно точную юридическую квалификацию спорного правоотношения и тем самым определить правовую судьбу самовольной постройки. Во многом она зависит от позиции государственного органа или органа местного самоуправления, полномочных распоряжаться землей под самовольно возведенным объектом. В большинстве случаев эти органы выступают участниками судебного рассмотрения споров.Самовольная постройка является едва ли не единственным материальным объектом из числа вовлекаемых в гражданский оборот, право собственности на который первоначально может возникнуть на основании судебного решения. В связи с этим представляется важным рассмотреть специфику правоотношений, возникающих по поводу самовольной постройки, на примере судебных актов по конкретным делам(Дела NNА32-2716/2002-14/110, А32-7395/2002-21Л85, А32-9202/2002-49/202, А32-5347/2003-41/144, АЭ2-23200/2002-36/608, А32-17454/2001-31/435-2002-41/127, А32-11275/2002-36/251.).1. По иску собственника земельного участка о сносе самовольной постройки надлежащим ответчиком является лицо, ее осуществившее. В противном случае исковые требования удовлетворению не подлежат. При этом владелец земельного участка вправе в порядке самозащиты собственными силами снести самовольную постройку с отнесением затрат на счет лица, ее осуществившего.Отделение железной дороги обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию и обществу с ограниченной ответственностью об устранении препятствий в пользовании земельным участком вдоль железнодорожного пути посредством обязания ООО снести самовольно построенное помещение кафе в полосе отвода железной дороги.Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и обязал ООО снести помещение кафе, обосновав свой вывод тем, что спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в полосе отвода железной дороги. Суд установил факт самовольного возведения кафе.Ответчиком — МУП подана апелляционная жалоба с просьбой об отмене решения суда. Заявитель не согласился с выводом суда о статусе земельного участка под помещением кафе, полагая, что этот участок входит в состав особо охраняемых земель города и находится в ведении муниципального образования города, а не железной дороги.Как усматривается из материалов дела, в предмет доказывания по делу входит выяснение обстоятельств принадлежности истцу земли, где расположен спорный объект, а также установление лица, которое возвело помещение кафе, и правомерности строительства.При рассмотрении дела в апелляционной инстанции суд пришел к выводу о том, что спорное строение находится на полосе отвода железной дороги. Данный вывод основан на положениях постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и нормах ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" , действовавшего в период рассмотрения спора, согласно которым предприятия и объекты железнодорожного транспорта отнесены к федеральной собственности, а земли железнодорожного транспорта являются землями федерального значения, в том числе земли, отведенные под железнодорожные пути и станции (включая полосу отвода), защитные и укрепительные насаждения, строения, здания, сооружения и иные объекты, необходимые для эксплуатации и реконструкции железных дорог.Право истца на пользование спорным земельным участком подтверждено государственным актом от 20 ноября 1960 года, выданным райисполкомом. Этот акт содержит план предоставленных земель и описание границ землепользования. Действовавшей в период выдачи государственного акта инструкцией Министерства путей сообщения СССР определено, что ширина полосы отвода (между ее границами) составляет 28 м.Истцом на спорном участке дороги на территории, прилегающей к железнодорожному пути со стороны моря, в период 1958-1965 годов возведен комплекс берегоукрепительных сооружений. Принадлежность этих сооружений железной дороге и нахождение их в федеральной собственности подтверждены первичными документами, представленными истцом и комитетом по управлению государственным имуществом области.Судом также установлено, что спорное строение расположено в 10-13 м от откоса железнодорожного пути, то есть на земле, входящей в полосу отвода. Эти обстоятельства отражены в актах, составленных с участием компетентных представителей железной дороги и органов местного самоуправления города.Ответчик — МУП, полагая, что ранее этот земельный участок был изъят у железной дороги, ссылался на решение того же райисполкома от 10 июля 1957 года. Однако в данном решении речь идет об исключении из экспликации полосы отвода земель, занятых под пляжем, тогда как спорное строение расположено на берегоукрепительных сооружениях железной дороги, входящих в ее полосу отвода, а не на пляже.На основе исследования собранных по делу доказательств суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что истец является надлежащим и вправе требовать устранения препятствий в пользовании данным земельным участком.Участники процесса документально не доказали факт предоставления в установленном порядке ответчику (ООО) или другому лицу земельного участка для возведения строений и наличия необходимых разрешений для строительства. Следовательно, правовое положение спорного строения соответствует признакам самовольной постройки согласно ст. 222 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.Однако в ходе судебного разбирательства не представлены документальные подтверждения того, что именно ООО возвело данное самовольное строение. При этом суд апелляционной инстанции обоснованно не принял во внимание ссылки истца на договор от 27 марта 2001 года между ООО и МУП, так как его условия не предусматривали наделение ООО правом на возведение каких-либо строений, а предметом этого договора были отношения сторон по организации общественного питания на городском пляже.Не представлены также доказательства того, что спорный объект построен МУП. Поэтому нет правовых оснований для удовлетворения исковых требований. В пользу такого вывода также свидетельствует отсутствие в материалах дела доказательств нахождения кого-либо из ответчиков в помещении кафе. Исходя из этого апелляционная инстанция отменила решение суда и отказала в иске.Анализ обстоятельств рассмотренного дела вызывает ряд вопросов. Почему при всей очевидности того факта, что спорный объект является самовольной постройкой, в удовлетворении требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком отказано? Причем отказано лицу, которое пользуется этой землей по праву, тогда как ответчики не имеют правовых оснований для использования данного участка.Ответ на этот вопрос кроется в правилах ст. 222 ГК РФ о правовых последствиях самовольного возведения объекта недвижимости. Здесь прямо назван субъект, обязанный произвести снос самовольной постройки. Это лицо, осуществившее самовольное строительство. Следовательно, в отношении любого иного лица подобную обязанность закон не установил. Не предусмотрена такая обязанность и другими нормами гражданского законодательства.Напротив, Градостроительный кодекс РФ (ст. 62, 66), ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (ст. 24, 25), ст. 143 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях (действовавшего в тот период), предусматривающие санкции за самовольное строительство, в качестве субъекта данного правонарушения также называют именно лицо, которое осуществило самовольную постройку.В рассмотренном примере суд установил, что ни один из ответчиков не возводил спорный объект. Поэтому вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска является законным и обоснованным.Каким же способом законный владелец земли (железная дорога) может защитить нарушенное право? Представляется, что это может быть самозащита права, предусмотренная в качестве отдельного способа защиты гражданских прав в ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ.Таким образом, железная дорога вправе собственными силами снести спорную самовольную постройку с отнесением затрат на счет лица, ее осуществившего, при его последующем установлении. Тем самым нарушение права железной дороги на пользование земельным участком будет устранено. При этом выбранный способ самозащиты будет соразмерен нарушению, так как снос строения в объективном смысле является действием, противоположным его возведению, что подтверждает правомерность применения данного способа защиты права. Применение железной дорогой такого средства защиты одновременно послужит скорейшему обнаружению нарушителя.Судом апелляционной инстанции было установлено наличие договора аренды земельного участка, на котором находится спорное строение кафе, заключенного между железной дорогой и ООО, участвовавшим в этом деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В договоре аренды указанное ООО названо в качестве владельца кафе, хотя документы, подтверждающие право собственности либо иное право данного лица на строение кафе, в суд не представлены.2. Регистрация права собственности на самовольную постройку является незаконной. Государственная регистрация права собственности на самовольную постройку при переходе этого права к другому лицу не препятствует судебному оспариванию первичной государственной регистрации права собственности на этот объект.Администрация города обратилась в арбитражный суд с иском к краевому учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции) и ЗАО о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО на строение кафе общей площадью 102,8 м2.По мнению истца, государственная регистрация права на спорное строение осуществлена с нарушением ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — ФЗ о регистрации).Ответчик — учреждение юстиции — настаивал на прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Кроме того, учреждение юстиции привело доводы относительно невозможности своего участия в деле в качестве ответчика, поскольку, по его мнению, у истца не может быть каких-либо материально-правовых притязаний, так как учреждение юстиции не владеет, не пользуется и не распоряжается спорным имуществом и не является стороной в сделке, по которой ЗАО приобрело этот объект.ЗАО в отзыве на иск также просило суд о прекращении производства по делу в обоснование этой позиции им приведены аргументы об отсутствии предмета спора, так как к моменту предъявления данного иска спорное строение продано физическому лицу и учреждением юстиции осуществлена государственная регистрация его права собственности на этот объект. Физическое лицо было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований на том основании, что спорный объект самовольной постройкой не является, а свидетельство о государственной регистрации права собственности ЗАО утратило силу после регистрации права собственности физического лица на спорный объект.При разбирательстве дела в апелляционной инстанции суд пришел к выводу, что строение — самовольная постройка, поэтому учреждение юстиции было не вправе производить государственную регистрацию этого объекта.Анализ названных судебных актов и обстоятельств рассмотренного дела выявил ряд вопросов, связанных с самовольным строительством.- Как следует квалифицировать статус спорного объекта? Ответчик — ЗАО, ссылаясь на осуществленную учреждением юстиции государственную регистрацию его права собственности на спорное строение, считал незыблемой свою правовую позицию. Ответчик также указывал на приобретение этого строения его правопредшественником в порядке приватизации. Истец, напротив, полагал, что данный объект возведен без соответствующих разрешений на строительство и без необходимого в таких случаях предоставления земельного участка для строительства.В ходе разбирательства дела суд апелляционной инстанции установил, что ЗАО является правопреемником ТОО: ТОО было реорганизовано путем присоединения его к ЗАО. На этот счет имеется соответствующее соглашение и акт приема-передачи всего движимого и недвижимого имущества. На акте есть отметка его регистрации в БТИ города. Данный акт не содержит сведений о передаче ЗАО спорного строения.По запросу суда из БТИ были получены первичные документы — дополнение и справка к акту приема-передачи, где содержится указание о передаче спорного строения. Однако эти документы не были представлены для государственной регистрации в учреждение юстиции.Правопредшественник ответчика — ТОО приобрело в собственность имущество муниципального предприятия кафе на основании договора купли-продажи. Однако в этом договоре и акте приема-передачи к нему нет сведений о том, что в состав выкупленного имущества входит спорное строение.В соответствии с техническим паспортом БТИ кафе на момент его выкупа состояло из основного строения площадью 16,8 м кв.и сарая площадью 6,6 м кв., тогда как спорное строение имеет площадь 102,8 м кв.Участники процесса не представили доказательств того, что ЗАО или ТОО в установленном порядке отводился земельный участок для строительства помещения площадью 102,8 м кв. и выдавались необходимые разрешения на его возведение.Исходя из оценки приведенных доказательств суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент передачи строения кафе площадью 102,8 м2 и на момент осуществления оспариваемой государственной регистрации данный объект представляет собой самовольную постройку согласно ст. 222 ГК РФ.Как видим, в подобных спорах наибольшие сложности вызывает установление факта самовольного возведения спорного объекта. В связи с этим суд вправе принимать все предусмотренные законом меры к установлению фактических обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу.В рассматриваемом примере доводам истца о самовольном характере спорного объекта ответчик пытался противопоставить заключение судебной строительно-технической экспертизы, где сделан вывод о том, что строение кафе не является самовольной постройкой, поскольку по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам.Однако эти доводы не могут быть приняты во внимание по следующим соображениям. В заключении речь идет лишь об отсутствии одного из нарушений, которые в соответствии со ст. 222 ГК РФ являются основаниями для отнесения объекта к самовольным постройкам: о градостроительных нормах и правилах. Однако ст. 222 содержит и другие основания, в том числе возведение объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке.Неправомерно произведенная государственная регистрация права собственности на объект самовольного строительства не может служить доказательством возникновения права собственности на этот объект.Необходимо также иметь в виду, что в соответствии со ст. 14 ФЗ о регистрации свидетельство о государственной регистрации права собственности служит документом, удостоверяющим право, и не относится к документам, устанавливающим право.Поскольку самовольная постройка не входит а число объектов гражданских прав (ст. 128, 130 ГК РФ), правовые основания для осуществления государственной регистрации права собственности на такой объект отсутствуют до тех пор, пока лицом, обратившимся в учреждение юстиции за регистрацией права на объект "самостроя" , не будут соблюдены требования ст. 222 ГК РФ. В данном случае ответчиком — учреждением юстиции — нарушены нормы ст. 17 ФЗ о регистрации. Следовательно, оспариваемая государственная регистрация права собственности ЗАО на строение кафе не соответствует закону.- Подведомствен ли данный спор арбитражному суду? Исходя из положений ст. 2 ФЗ о регистрации о том, что государственная регистрация служит единственным доказательством существования зарегистрированного права, требование о признании недействительной такой регистрации направлено на опровержение этого доказательства и потому не противоречит заложенной в этой статье норме о судебном оспаривании зарегистрированного права. Напротив, сформулированное таким образом исковое требование направлено на реализацию данной нормы, ибо в случае его удовлетворения правообладатель будет лишен единственного законного доказательства, подтверждавшего его права на объект недвижимого имущества.Судебная практика до настоящего времени не выработала единого подхода к определению иска, с помощью которого зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в судебном порядке. Нередко подобный иск формулируют как требование о признании недействительным самого зарегистрированного права. Известны случаи, когда лицо, оспаривающее право на объект недвижимости, в аналогичной ситуации заявляет иск о признании за ним права собственности на этот объект.Представляется, что сформулированное в рассматриваемом примере исковое требование вполне соответствует юридической сути ст. 2 ФЗ о регистрации. Поэтому рассуждения о том, является государственная регистрация ненормативным актом или нет, отодвигаются на второй план. Тем более что названный в ст. 12 ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав не носит исчерпывающего характера.Определяющим фактором должна быть правовая направленность заявленного иска, то есть четкое выяснение судом цели истца, состоящей в защите нарушенного права на вещь. Названному критерию вполне будет соответствовать иск о признании права собственности на спорное имущество. В случае удовлетворения данного иска вступившее в законную силу решение суда является основанием для учреждения юстиции произвести погашение предшествующей записи в государственном реестре о регистрации права на это имущество за истцом применительно к нормам ст. 17, 18 ФЗ о регистрации.Поэтому доводы учреждения юстиции о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду правомерно не приняты во внимание апелляционной инстанцией. Так же правомерно не приняты доводы этого ответчика об отсутствии материально-правового интереса к спорному объекту недвижимости как не имеющие юридического значения для разрешения спора по существу.В данном случае определяющее значение будут иметь обстоятельства нарушения требований ст. 17 ФЗ о регистрации, допущенные при осуществлении оспариваемой регистрации. Поэтому вполне обоснованно учреждение юстиции является ответчиком по данному иску. Вместе с тем рассмотрение такого иска без привлечения в качестве второго ответчика обладателя права собственности на спорный объект не представляется возможным. Его участие обусловлено не только наличием у него необходимых для разрешения спора доказательств, но и необходимостью защиты его имущественных интересов, так как при удовлетворении иска это лицо перестанет быть собственником спорной недвижимости.- Данный спор примечателен также выяснением обстоятельств действительного нарушения прав истца оспариваемой регистрацией. В ходе разбирательства дела ответчик -ЗАО — приводил аргументы об отсутствии у истца как исполнительного органа муниципального образования материально-правового интереса к спорной недвижимости и правовых оснований для отнесения строения кафе к муниципальной собственности.Однако не следует забывать, что спорный объект возведен на земле, находящейся в муниципальной собственности. К тому же в установленном порядке земельный участок для строительства ни ЗАО, ни его правопредшественнику, ни какому-либо другому лицу не предоставлялся. Данные обстоятельства были подтверждены сведениями, содержащимися в заключении управления архитектуры и градостроительства города, полученном на запрос суда. Следовательно, действиями по самовольному возведению строения кафе и осуществлением учреждением юстиции государственной регистрации права собственности на самовольную постройку были нарушены права и законные интересы муниципального образования города, поскольку в соответствии со ст. 6 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к предметам ведения местного самоуправления относятся, в частности, регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований и контроль за использованием их земель. Не говоря уже о том, что выдача разрешения на строительство также является прерогативой органов местного самоуправления (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ). Учитывая, что согласно п. 2 ст. 125 ГК РФ администрация города вправе выступать от имени муниципального образования города в спорном правоотношении, истец по настоящему делу является надлежащим. Поэтому приведенные аргументы ответчика — ЗАО — не имеют под собой правовой основы.Если рассматривать возможные варианты дальнейшей правовой судьбы данного самовольного объекта, то кроме сноса по правилам ст. 222 ГК РФ можно предположить его обращение в муниципальную собственность в случае признания этой недвижимости бесхозяйной вещью. Соответствующий порядок урегулирован нормами ст, 225 ГК РФ. Представляется, что такой вариант развития событий возможен при отказе в предоставлении земли самовольному застройщику, в результате чего он утратит всякий материально-правовой интерес к данному объекту, то есть, в сущности, недвижимая вещь окажется бесхозяйной. Однако такое вряд ли произойдет, учитывая понесенные застройщиком затраты на возведение объекта и его содержание. В подобной ситуации при отказе в отводе земли "самострой" должен быть снесен.- Определенные трудности в рассмотренном деле вызвала правовая оценка представленных учреждением юстиции сведений о погашении записи в ЕГРП о регистрации права собственности ЗАО на спорный объект в связи с регистрацией соответствующего права на эти же помещения за физическим лицом. Используя эти обстоятельства, ЗАО приводило доводы об отсутствии предмета спора и на этом основании настаивало на прекращении производства по делу. Закономерен вопрос: каково значение последующей государственной регистрации права собственности на недвижимость по отношению к предыдущей регистрации такого же права на данный объект за другим лицом?При ответе на него нужно исходить из следующего. Предшествующая государственная регистрация права собственности на недвижимость не может утратить своего юридического значения вне зависимости от процедуры погашения записи в реестре, совершаемой учреждением юстиции. Такой вывод основан на том, что именно эта регистрация служила единственным доказательством существования права собственности у лица, которое затем произвело отчуждение этого объекта следующему собственнику.Анализ легального определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество показывает, что она носит вторичный (производный) характер по отношению к основаниям приобретения права собственности. Если речь идет о приобретении этого права от предыдущего собственника, то в основе такого приобретения лежит сделка. Отчуждать имущество по сделке вправе только собственник либо лицо, им уполномоченное.В случае признания недействительной предшествующей государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество будут поставлены под сомнение правомерность последующего отчуждения этого имущества и возникновение права собственности у приобретателя.Конечно же, могут возникнуть возражения относительно добросовестности последнего приобретателя спорного объекта, особенно актуальные в свете постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П. Поэтому особую важность имеет четкое правовое понимание добросовестности.Добросовестность представляет собой один из пределов осуществления гражданских прав (ст. 10 ГК РФ). Критерием этого предела служит недопущение нарушения прав и законных интересов других лиц. В качестве составляющего элемента основания возникновения права собственности добросовестность фигурирует только в одном случае — при приобретении имущества в собственность по давности владения (ст. 234 ГК РФ).Законодательство не предусматривает возникновения права собственности на вещь на основании сделки, не соответствующей закону. А таковой, несомненно, будет сделка, в которой продавец (отчуждатель вещи) не является собственником вещи либо действует без полномочий собственника на ее отчуждение.В рассматриваемом примере доводы о добросовестности едва ли пригодятся последнему приобретателю спорного кафе — физическому лицу, так как приобретенное кафе является самовольной постройкой, то есть объектом, прямо выведенным законодателем за пределы гражданского оборота.Таким образом, последующая государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, приобретенный по сделке, отнюдь не означает юридическую "безгрешность" предшествующей государственной регистрации и, тем более, не может служить препятствием для судебного оспаривания ее правомерности, поскольку позитивное право таких запретов не предусматривает.3. Требование о признании объекта самовольной постройкой подведомственно арбитражному суду.Администрацией города предъявлен иск к квартирно-эксплуатационному управлению военного округа Министерства обороны РФ о признании самовольной постройкой жилого недостроенного многоквартирного дома и обязании ответчика снести самовольно возведенное строение за свой счет.Истец настаивал на удовлетворении своих требований, полагая, что строительство ведется без надлежащего письменного разрешения. При этом истец ссылался на неоднократное привлечение ответчика к административной ответственности за допущенные правонарушения в области строительства.Ответчик возражал по существу иска, поскольку строительство им начато с разрешения, выданного уполномоченным органом в установленном порядке, на земельном участке, отведенном ему именно для строительства жилого дома.Суд первой инстанции по требованию о признании многоквартирного жилого дома самовольной постройкой прекратил производство по делу по п. 1 ст. 85 АПК РФ 1995 года, так как посчитал, что в соответствии со ст. 22 АПК РФ споры, связанные с признанием здания, сооружения самовольной постройкой, неподведомственны арбитражному суду. По мнению суда, при наличии признаков самовольной постройки, установленных в ст. 222 ГК РФ, администрация муниципального образования как уполномоченный орган местного самоуправления может самостоятельно признать объект самовольной постройкой. В части иска по требованию об обязании снести спорный объект суд отказал в иске, полагая, что в данном случае отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования, ибо указанный многоквартирный дом не признан самовольной постройкой.Истцом была подана апелляционная жалоба, при рассмотрении которой суд пришел к выводу о законности возведения спорного жилого дома и отсутствии признаков самовольной постройки. Решение суда было отменено, а в удовлетворении иска полностью отказано. При этом апелляционная инстанция не согласилась с доводами суда первой инстанции о неподведомственности иска в части требования о признании спорного объекта самовольной постройкой, рассмотрев его по существу.Анализ этого дела позволяет выявить следующие вопросы: во-первых, о подведомственности арбитражному суду требования о признании строения самовольной постройкой; во-вторых, о том, насколько соотносится с пределами осуществления гражданских прав требование истца о сносе начатого строительством многоквартирного жилого дома; и в-третьих, о возможности рассмотрения спора по существу в апелляционной инстанции, так как рассмотрение апелляционной жалобы происходило уже в период действия нового Арбитражного процессуального кодекса, введенного в действие с 1 сентября 2002 года.Несомненно, что споры, связанные с этими требованиями, имеют экономическую природу.Следовательно, по всем признакам разграничения судебной подведомственности применительно к ст. 22 АПК РФ 1995 года и главе 4 АПК РФ 2002 года данный спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Ни прежний, ни действующий Арбитражный процессуальный кодекс РФ не содержат исчерпывающего перечня подведомственных арбитражному суду экономических споров. Открытый характер имеет и перечень способов защиты гражданских прав в ст. 12 ГК РФ.Таким образом, требование о признании объекта самовольной постройкой подведомственно арбитражному суду и может быть рассмотрено по существу. Поэтому суд первой инстанции не имел правовых оснований для прекращения производства по делу в этой части иска.Приведенные суждения по поводу подведомственности данного требования арбитражному суду будут неполными, если оставить без ответа вопрос о том, какой орган вправе предъявить подобный иск.Согласно ст. 53 АПК РФ государственные органы, а также органы местного самоуправления вправе предъявить иск в арбитражный суд только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом. Однако ни один из федеральных законов прямо не наделяет какой-либо орган правом на подачу такого иска.Вместе с тем именно администрация муниципального образования является тем органом, который в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса РФ выдает разрешение на строительство. Помимо этого, через администрацию муниципального образования осуществляется распоряжение муниципальной собственностью, в состав которой входят муниципальные земли (ст. 6, 17, 29 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").Все это позволяет прийти к выводу о том, что администрация муниципального образования вправе предъявить в арбитражный суд иск с требованием о признании объекта самовольной постройкой. Следовательно, в рассматриваемом споре истец является надлежащим.В ходе судебного разбирательства установлено, что постановлением главы администрации города передан в постоянное пользование ответчику земельный участок с расположенным на нем не завершенным строительством жилым домом. Постановлением главы администрации ответчик определен заказчиком-застройщиком этого жилого дома. Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора РФ по городу было выдано разрешение на выполнение подготовительных строительных работ по возведению указанного дома.Приведенные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении норм действующего законодательства об отводе земли для строительства спорного жилого дома и получении необходимых разрешений на производство строительных работ, Имеющиеся в материалах дела протоколы о нарушении в области строительства в отношении ответчика и предписания с предложениями о приостановлении строительства не соответствуют установленным судом фактическим обстоятельствам дела. Земельный участок под строительство спорного объекта выделялся в установленном законом порядке, и возведение дома начато с разрешения уполномоченного и компетентного органа.Следовательно, в данном случае отсутствуют признаки самовольной постройки, перечисленные в ст. 222 ГК РФ. Поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении данного искового требования. В связи с установлением факта законного строительства спорного объекта правовых оснований для его сноса как самовольной постройки также не имеется. Исходя из этого суд апелляционной инстанции правомерно оставил без удовлетворения соответствующее исковое требование администрации.Не вызывает сомнений тот факт, что в случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования. Правовое положение истца как исполнительного органа муниципального образования предопределяет общественную значимость его действий, в том числе и при осуществлении судебной защиты гражданских прав. В данном случае объектом спора является не завершенный строительством многоквартирный жилой дом. Очевидно, что возведение жилья, осуществляемое на муниципальных землях, направлено на реализацию конституционных прав каждого на жилище.Исходя из этого заявленное администрацией требование о сносе многоквартирного жилого дома представляет собой нарушение общественных интересов и относится к злоупотреблению правом, то есть выходит за пределы осуществления гражданских прав, установленные ст. 10 ГК РФ. Данные обстоятельства являются еще одним основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.Возможно ли разрешение данного спора по существу без передачи дела на рассмотрение суда первой инстанции?Арбитражный процессуальный кодекс РФ 1995 года (ст. 160) однозначно предписывал в случае отмены арбитражным судом в апелляционной инстанции определения о прекращении производства по делу его передачу на рассмотрение суда первой инстанции. Новый АПК РФ не содержит такой императивной нормы и наделяет суд апелляционной инстанции полномочием отменить определение суда и разрешить вопрос по существу.В рассмотренном примере все собранные по делу доказательства в совокупности позволили суду апелляционной инстанции принять решение по существу спора, не направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.Однако при решении этого вопроса в каждом конкретном случае представляется необходимым соблюдать индивидуальный подход.4. Требование о признании права собственности на самовольную постройку вправе предъявить лицо, ее осуществившее.В арбитражный суд обратилось ООО с иском к администрации города о признании права собственности на самовольно возведенные постройки, входящие в состав базы отдыха, которые расположены на земельном участке площадью 2 га. В подтверждение обоснованности своих требований истец ссылался на следующие обстоятельства.В 1988 и 1989 годах исполком городского совета народных депутатов разрешил Многоотраслевому объединению ЖКХ города (МО ЖКХ) разработать проект застройки городской зоны отдыха. В решениях исполкома по этому вопросу предусмотрено также изъятие у лесничества земельного участка площадью 2 га и выделение его в постоянное пользование МО ЖКХ для строительства базы отдыха.В 1991 году МО ЖКХ и еще три юридических лица стали учредителями малого предприятия, которое впоследствии было реорганизовано в ТОО, а затем в ООО. Строительство спорных объектов осуществлено в 1994 году первоначальными учредителями право-предшественника истца, подтверждением чему служат подрядный договор и акты приемки выполненных работ, где эти лица названы в качестве заказчика.В этот же период времени (1994 год) БТИ был изготовлен технический паспорт на спорные объекты, в котором владельцем указано ТОО. С этого времени вся база отдыха находится на балансе истца.Построенная таким образом база отдыха не была принята в эксплуатацию, а проектно-сметная документация, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок отсутствовали.Все это послужило причиной для обращения ООО с иском о признании права собственности на самовольно возведенные строения базы отдыха. Причем истец основывал свои требования на положениях п. 3 ст. 222 ГК РФ, подчеркивая тем самым "самовольность происхождения" спорных объектов.Помимо названных обстоятельств истец ссылался на факт уплаты им налога на имущество и земельного налога, исчисленных от стоимости спорных строений и земельного участка под ними.Опираясь на указанные обстоятельства и учитывая факт обращения администрации города к администрации края с предложением о предоставлении истцу земельного участка под существующей базой отдыха в аренду сроком на пять лет, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.Рассматривая жалобу ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к противоположному выводу по существу спора, отменил решение суда и отказал в иске. Главной причиной здесь послужили доводы апелляции об отсутствии оснований считать истца причастным к возведению спорных объектов.В этом примере основным стал вопрос о том, является ли истец тем лицом, которое в соответствии с правилами п. 3 ст. 222 ГК РФ вправе заявить иск о признании за ним права собственности на самовольную постройку. Законодатель относит к ним: лицо, которое непосредственно осуществило самовольное строительство; лицо, на земельном участке которого возведена эта постройка. Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что истец таким лицом не является, по следующим основаниям.Договор подряда и акты приемки выполненных работ однозначно указывают на то, что непосредственно за счет сил и средств истца база отдыха не строилась.В то же время лица, действительно построившие этот объект, были учредителями истца, а затем добровольно вышли из состава учредителей. Согласно учредительным документам малого предприятия и ТОО вклады учредителей осуществлены в денежной форме. В материалах дела не представлены доказательства того, что строения базы отдыха внесены в качестве вклада в уставный фонд кем-либо из участников.Следовательно, истец никоим образом не может рассматриваться в качестве лица, построившего спорный объект, либо его правопреемника.Что касается предоставления земли под строительство базы отдыха, то в рассматриваемый период (1988-1989 годы) существовал порядок изъятия земель из лесного фонда и предоставления их для других целей, который, в частности, регулировался постановлением Совета Министров РСФСР от 22 марта 1974 года N 175 "Об упорядочении предоставления в пользование земельных участков". В соответствии с этим порядком решение о предоставлении земельного участка должно было быть согласовано с областным (краевым) органом исполнительной власти и утверждено Советом Министров РСФСР.В данном случае этот порядок не соблюден. Более того, законное пользование земельным участком в то время удостоверялось оформлением государственного акта с указанием правового режима (собственность, бессрочное пользование или иное). Ни учредители истца, ни сам истец такого документа не получали.Таким образом, правовые основания считать истца надлежащим землепользователем участка, на котором возведены спорные объекты, отсутствуют.В обоснование иска ООО ссылалось на постановление главы администрации города, содержащее предложение к администрации края принять решение о предоставлении истцу земельного участка площадью 2 га для эксплуатации спорной базы отдыха. На этом основании истец полагал соблюденными требования ч. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ о предоставлении земельного участка лицу под самовольно возведенную постройку. Однако такое обращение, безусловно, нельзя рассматривать в качестве правоустанавливающего документа.Правила ст. 222 ГК РФ предусматривают, что решение суда о признании права собственности на самовольную постройку никак не может состояться ранее предоставления истцу земельного участка под этой постройкой в установленном порядке. Одно лишь предложение о предоставлении земли, адресованное уполномоченному органу, не может служить доказательством соблюдения такого порядка.(Окончание следует)
Добавить документ в свой блог или на сайтВы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы
Школьные материалы
При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
edushk.ru

Название Источник: Хозяйство и право Дата выпуска: 20. 04. 2004 Номер выпуска: 004 Заглавие: Правовые проблемы самовольной постройки
страница 1/4
Дата публикации 22.04.2016
Размер 0.57 Mb.
Тип Документы

edushk.ru > Право > Документы

Источник: Хозяйство и право Дата выпуска: 20.04.2004 Номер выпуска: 004

Заглавие: Правовые проблемы самовольной постройки.

Правовые проблемы самовольной постройки. Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. В ст. 222 Гражданского кодекса РФ законодатель установил прямой запрет на совершение каких-либо сделок с самовольной постройкой. Вместе с тем в этой же статье дано подробное определение самовольной постройки и обозначены правовые условия, при которых данный объект обретает правовое положение.Правила этой статьи и нахождение ее в главе 14 ГК РФ, регулирующей основания приобретения права собственности, позволяют сделать вывод о том, что возникновение права собственности на самовольную постройку относится к числу таких оснований. Чем же объясняется столь пристальное внимание законодателя к этому объекту и правовому регулированию порядка его вовлечения в имущественный оборот?Как показывает судебная практика, нередко участники гражданских правоотношений возводят различного рода объекты недвижимости без соответствующих разрешений, надеясь впоследствии узаконить "появление" таких объектов. При этом самовольно возведенные строения могут стать объектами сделок, а следовательно, и предметом спора.При их рассмотрении в арбитражном суде возникает немало вопросов, интересных не только с практической точки зрения, но и своей теоретической значимостью. Для их разрешения недостаточно использования только положений ст. 222 ГК РФ: требуется применение различных гражданско-правовых норм в их системной взаимосвязи. Только в этом случае представляется возможным дать предельно точную юридическую квалификацию спорного правоотношения и тем самым определить правовую судьбу самовольной постройки. Во многом она зависит от позиции государственного органа или органа местного самоуправления, полномочных распоряжаться землей под самовольно возведенным объектом. В большинстве случаев эти органы выступают участниками судебного рассмотрения споров.Самовольная постройка является едва ли не единственным материальным объектом из числа вовлекаемых в гражданский оборот, право собственности на который первоначально может возникнуть на основании судебного решения. В связи с этим представляется важным рассмотреть специфику правоотношений, возникающих по поводу самовольной постройки, на примере судебных актов по конкретным делам(Дела NNА32-2716/2002-14/110, А32-7395/2002-21Л85, А32-9202/2002-49/202, А32-5347/2003-41/144, АЭ2-23200/2002-36/608, А32-17454/2001-31/435-2002-41/127, А32-11275/2002-36/251.).1. По иску собственника земельного участка о сносе самовольной постройки надлежащим ответчиком является лицо, ее осуществившее. В противном случае исковые требования удовлетворению не подлежат. При этом владелец земельного участка вправе в порядке самозащиты собственными силами снести самовольную постройку с отнесением затрат на счет лица, ее осуществившего.Отделение железной дороги обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию и обществу с ограниченной ответственностью об устранении препятствий в пользовании земельным участком вдоль железнодорожного пути посредством обязания ООО снести самовольно построенное помещение кафе в полосе отвода железной дороги.Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и обязал ООО снести помещение кафе, обосновав свой вывод тем, что спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в полосе отвода железной дороги. Суд установил факт самовольного возведения кафе.Ответчиком — МУП подана апелляционная жалоба с просьбой об отмене решения суда. Заявитель не согласился с выводом суда о статусе земельного участка под помещением кафе, полагая, что этот участок входит в состав особо охраняемых земель города и находится в ведении муниципального образования города, а не железной дороги.Как усматривается из материалов дела, в предмет доказывания по делу входит выяснение обстоятельств принадлежности истцу земли, где расположен спорный объект, а также установление лица, которое возвело помещение кафе, и правомерности строительства.При рассмотрении дела в апелляционной инстанции суд пришел к выводу о том, что спорное строение находится на полосе отвода железной дороги. Данный вывод основан на положениях постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и нормах ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" , действовавшего в период рассмотрения спора, согласно которым предприятия и объекты железнодорожного транспорта отнесены к федеральной собственности, а земли железнодорожного транспорта являются землями федерального значения, в том числе земли, отведенные под железнодорожные пути и станции (включая полосу отвода), защитные и укрепительные насаждения, строения, здания, сооружения и иные объекты, необходимые для эксплуатации и реконструкции железных дорог.Право истца на пользование спорным земельным участком подтверждено государственным актом от 20 ноября 1960 года, выданным райисполкомом. Этот акт содержит план предоставленных земель и описание границ землепользования. Действовавшей в период выдачи государственного акта инструкцией Министерства путей сообщения СССР определено, что ширина полосы отвода (между ее границами) составляет 28 м.Истцом на спорном участке дороги на территории, прилегающей к железнодорожному пути со стороны моря, в период 1958-1965 годов возведен комплекс берегоукрепительных сооружений. Принадлежность этих сооружений железной дороге и нахождение их в федеральной собственности подтверждены первичными документами, представленными истцом и комитетом по управлению государственным имуществом области.Судом также установлено, что спорное строение расположено в 10-13 м от откоса железнодорожного пути, то есть на земле, входящей в полосу отвода. Эти обстоятельства отражены в актах, составленных с участием компетентных представителей железной дороги и органов местного самоуправления города.Ответчик — МУП, полагая, что ранее этот земельный участок был изъят у железной дороги, ссылался на решение того же райисполкома от 10 июля 1957 года. Однако в данном решении речь идет об исключении из экспликации полосы отвода земель, занятых под пляжем, тогда как спорное строение расположено на берегоукрепительных сооружениях железной дороги, входящих в ее полосу отвода, а не на пляже.На основе исследования собранных по делу доказательств суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что истец является надлежащим и вправе требовать устранения препятствий в пользовании данным земельным участком.Участники процесса документально не доказали факт предоставления в установленном порядке ответчику (ООО) или другому лицу земельного участка для возведения строений и наличия необходимых разрешений для строительства. Следовательно, правовое положение спорного строения соответствует признакам самовольной постройки согласно ст. 222 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.Однако в ходе судебного разбирательства не представлены документальные подтверждения того, что именно ООО возвело данное самовольное строение. При этом суд апелляционной инстанции обоснованно не принял во внимание ссылки истца на договор от 27 марта 2001 года между ООО и МУП, так как его условия не предусматривали наделение ООО правом на возведение каких-либо строений, а предметом этого договора были отношения сторон по организации общественного питания на городском пляже.Не представлены также доказательства того, что спорный объект построен МУП. Поэтому нет правовых оснований для удовлетворения исковых требований. В пользу такого вывода также свидетельствует отсутствие в материалах дела доказательств нахождения кого-либо из ответчиков в помещении кафе. Исходя из этого апелляционная инстанция отменила решение суда и отказала в иске.Анализ обстоятельств рассмотренного дела вызывает ряд вопросов. Почему при всей очевидности того факта, что спорный объект является самовольной постройкой, в удовлетворении требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком отказано? Причем отказано лицу, которое пользуется этой землей по праву, тогда как ответчики не имеют правовых оснований для использования данного участка.Ответ на этот вопрос кроется в правилах ст. 222 ГК РФ о правовых последствиях самовольного возведения объекта недвижимости. Здесь прямо назван субъект, обязанный произвести снос самовольной постройки. Это лицо, осуществившее самовольное строительство. Следовательно, в отношении любого иного лица подобную обязанность закон не установил. Не предусмотрена такая обязанность и другими нормами гражданского законодательства.Напротив, Градостроительный кодекс РФ (ст. 62, 66), ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (ст. 24, 25), ст. 143 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях (действовавшего в тот период), предусматривающие санкции за самовольное строительство, в качестве субъекта данного правонарушения также называют именно лицо, которое осуществило самовольную постройку.В рассмотренном примере суд установил, что ни один из ответчиков не возводил спорный объект. Поэтому вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска является законным и обоснованным.Каким же способом законный владелец земли (железная дорога) может защитить нарушенное право? Представляется, что это может быть самозащита права, предусмотренная в качестве отдельного способа защиты гражданских прав в ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ.Таким образом, железная дорога вправе собственными силами снести спорную самовольную постройку с отнесением затрат на счет лица, ее осуществившего, при его последующем установлении. Тем самым нарушение права железной дороги на пользование земельным участком будет устранено. При этом выбранный способ самозащиты будет соразмерен нарушению, так как снос строения в объективном смысле является действием, противоположным его возведению, что подтверждает правомерность применения данного способа защиты права. Применение железной дорогой такого средства защиты одновременно послужит скорейшему обнаружению нарушителя.Судом апелляционной инстанции было установлено наличие договора аренды земельного участка, на котором находится спорное строение кафе, заключенного между железной дорогой и ООО, участвовавшим в этом деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В договоре аренды указанное ООО названо в качестве владельца кафе, хотя документы, подтверждающие право собственности либо иное право данного лица на строение кафе, в суд не представлены.2. Регистрация права собственности на самовольную постройку является незаконной. Государственная регистрация права собственности на самовольную постройку при переходе этого права к другому лицу не препятствует судебному оспариванию первичной государственной регистрации права собственности на этот объект.Администрация города обратилась в арбитражный суд с иском к краевому учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции) и ЗАО о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО на строение кафе общей площадью 102,8 м2.По мнению истца, государственная регистрация права на спорное строение осуществлена с нарушением ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — ФЗ о регистрации).Ответчик — учреждение юстиции — настаивал на прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Кроме того, учреждение юстиции привело доводы относительно невозможности своего участия в деле в качестве ответчика, поскольку, по его мнению, у истца не может быть каких-либо материально-правовых притязаний, так как учреждение юстиции не владеет, не пользуется и не распоряжается спорным имуществом и не является стороной в сделке, по которой ЗАО приобрело этот объект.ЗАО в отзыве на иск также просило суд о прекращении производства по делу в обоснование этой позиции им приведены аргументы об отсутствии предмета спора, так как к моменту предъявления данного иска спорное строение продано физическому лицу и учреждением юстиции осуществлена государственная регистрация его права собственности на этот объект. Физическое лицо было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований на том основании, что спорный объект самовольной постройкой не является, а свидетельство о государственной регистрации права собственности ЗАО утратило силу после регистрации права собственности физического лица на спорный объект.При разбирательстве дела в апелляционной инстанции суд пришел к выводу, что строение — самовольная постройка, поэтому учреждение юстиции было не вправе производить государственную регистрацию этого объекта.Анализ названных судебных актов и обстоятельств рассмотренного дела выявил ряд вопросов, связанных с самовольным строительством.- Как следует квалифицировать статус спорного объекта? Ответчик — ЗАО, ссылаясь на осуществленную учреждением юстиции государственную регистрацию его права собственности на спорное строение, считал незыблемой свою правовую позицию. Ответчик также указывал на приобретение этого строения его правопредшественником в порядке приватизации. Истец, напротив, полагал, что данный объект возведен без соответствующих разрешений на строительство и без необходимого в таких случаях предоставления земельного участка для строительства.В ходе разбирательства дела суд апелляционной инстанции установил, что ЗАО является правопреемником ТОО: ТОО было реорганизовано путем присоединения его к ЗАО. На этот счет имеется соответствующее соглашение и акт приема-передачи всего движимого и недвижимого имущества. На акте есть отметка его регистрации в БТИ города. Данный акт не содержит сведений о передаче ЗАО спорного строения.По запросу суда из БТИ были получены первичные документы — дополнение и справка к акту приема-передачи, где содержится указание о передаче спорного строения. Однако эти документы не были представлены для государственной регистрации в учреждение юстиции.Правопредшественник ответчика — ТОО приобрело в собственность имущество муниципального предприятия кафе на основании договора купли-продажи. Однако в этом договоре и акте приема-передачи к нему нет сведений о том, что в состав выкупленного имущества входит спорное строение.В соответствии с техническим паспортом БТИ кафе на момент его выкупа состояло из основного строения площадью 16,8 м кв.и сарая площадью 6,6 м кв., тогда как спорное строение имеет площадь 102,8 м кв.Участники процесса не представили доказательств того, что ЗАО или ТОО в установленном порядке отводился земельный участок для строительства помещения площадью 102,8 м кв. и выдавались необходимые разрешения на его возведение.Исходя из оценки приведенных доказательств суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент передачи строения кафе площадью 102,8 м2 и на момент осуществления оспариваемой государственной регистрации данный объект представляет собой самовольную постройку согласно ст. 222 ГК РФ.Как видим, в подобных спорах наибольшие сложности вызывает установление факта самовольного возведения спорного объекта. В связи с этим суд вправе принимать все предусмотренные законом меры к установлению фактических обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу.В рассматриваемом примере доводам истца о самовольном характере спорного объекта ответчик пытался противопоставить заключение судебной строительно-технической экспертизы, где сделан вывод о том, что строение кафе не является самовольной постройкой, поскольку по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам.Однако эти доводы не могут быть приняты во внимание по следующим соображениям. В заключении речь идет лишь об отсутствии одного из нарушений, которые в соответствии со ст. 222 ГК РФ являются основаниями для отнесения объекта к самовольным постройкам: о градостроительных нормах и правилах. Однако ст. 222 содержит и другие основания, в том числе возведение объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке.Неправомерно произведенная государственная регистрация права собственности на объект самовольного строительства не может служить доказательством возникновения права собственности на этот объект.Необходимо также иметь в виду, что в соответствии со ст. 14 ФЗ о регистрации свидетельство о государственной регистрации права собственности служит документом, удостоверяющим право, и не относится к документам, устанавливающим право.Поскольку самовольная постройка не входит а число объектов гражданских прав (ст. 128, 130 ГК РФ), правовые основания для осуществления государственной регистрации права собственности на такой объект отсутствуют до тех пор, пока лицом, обратившимся в учреждение юстиции за регистрацией права на объект "самостроя" , не будут соблюдены требования ст. 222 ГК РФ. В данном случае ответчиком — учреждением юстиции — нарушены нормы ст. 17 ФЗ о регистрации. Следовательно, оспариваемая государственная регистрация права собственности ЗАО на строение кафе не соответствует закону.- Подведомствен ли данный спор арбитражному суду? Исходя из положений ст. 2 ФЗ о регистрации о том, что государственная регистрация служит единственным доказательством существования зарегистрированного права, требование о признании недействительной такой регистрации направлено на опровержение этого доказательства и потому не противоречит заложенной в этой статье норме о судебном оспаривании зарегистрированного права. Напротив, сформулированное таким образом исковое требование направлено на реализацию данной нормы, ибо в случае его удовлетворения правообладатель будет лишен единственного законного доказательства, подтверждавшего его права на объект недвижимого имущества.Судебная практика до настоящего времени не выработала единого подхода к определению иска, с помощью которого зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в судебном порядке. Нередко подобный иск формулируют как требование о признании недействительным самого зарегистрированного права. Известны случаи, когда лицо, оспаривающее право на объект недвижимости, в аналогичной ситуации заявляет иск о признании за ним права собственности на этот объект.Представляется, что сформулированное в рассматриваемом примере исковое требование вполне соответствует юридической сути ст. 2 ФЗ о регистрации. Поэтому рассуждения о том, является государственная регистрация ненормативным актом или нет, отодвигаются на второй план. Тем более что названный в ст. 12 ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав не носит исчерпывающего характера.Определяющим фактором должна быть правовая направленность заявленного иска, то есть четкое выяснение судом цели истца, состоящей в защите нарушенного права на вещь. Названному критерию вполне будет соответствовать иск о признании права собственности на спорное имущество. В случае удовлетворения данного иска вступившее в законную силу решение суда является основанием для учреждения юстиции произвести погашение предшествующей записи в государственном реестре о регистрации права на это имущество за истцом применительно к нормам ст. 17, 18 ФЗ о регистрации.Поэтому доводы учреждения юстиции о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду правомерно не приняты во внимание апелляционной инстанцией. Так же правомерно не приняты доводы этого ответчика об отсутствии материально-правового интереса к спорному объекту недвижимости как не имеющие юридического значения для разрешения спора по существу.В данном случае определяющее значение будут иметь обстоятельства нарушения требований ст. 17 ФЗ о регистрации, допущенные при осуществлении оспариваемой регистрации. Поэтому вполне обоснованно учреждение юстиции является ответчиком по данному иску. Вместе с тем рассмотрение такого иска без привлечения в качестве второго ответчика обладателя права собственности на спорный объект не представляется возможным. Его участие обусловлено не только наличием у него необходимых для разрешения спора доказательств, но и необходимостью защиты его имущественных интересов, так как при удовлетворении иска это лицо перестанет быть собственником спорной недвижимости.- Данный спор примечателен также выяснением обстоятельств действительного нарушения прав истца оспариваемой регистрацией. В ходе разбирательства дела ответчик -ЗАО — приводил аргументы об отсутствии у истца как исполнительного органа муниципального образования материально-правового интереса к спорной недвижимости и правовых оснований для отнесения строения кафе к муниципальной собственности.Однако не следует забывать, что спорный объект возведен на земле, находящейся в муниципальной собственности. К тому же в установленном порядке земельный участок для строительства ни ЗАО, ни его правопредшественнику, ни какому-либо другому лицу не предоставлялся. Данные обстоятельства были подтверждены сведениями, содержащимися в заключении управления архитектуры и градостроительства города, полученном на запрос суда. Следовательно, действиями по самовольному возведению строения кафе и осуществлением учреждением юстиции государственной регистрации права собственности на самовольную постройку были нарушены права и законные интересы муниципального образования города, поскольку в соответствии со ст. 6 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к предметам ведения местного самоуправления относятся, в частности, регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований и контроль за использованием их земель. Не говоря уже о том, что выдача разрешения на строительство также является прерогативой органов местного самоуправления (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ). Учитывая, что согласно п. 2 ст. 125 ГК РФ администрация города вправе выступать от имени муниципального образования города в спорном правоотношении, истец по настоящему делу является надлежащим. Поэтому приведенные аргументы ответчика — ЗАО — не имеют под собой правовой основы.Если рассматривать возможные варианты дальнейшей правовой судьбы данного самовольного объекта, то кроме сноса по правилам ст. 222 ГК РФ можно предположить его обращение в муниципальную собственность в случае признания этой недвижимости бесхозяйной вещью. Соответствующий порядок урегулирован нормами ст, 225 ГК РФ. Представляется, что такой вариант развития событий возможен при отказе в предоставлении земли самовольному застройщику, в результате чего он утратит всякий материально-правовой интерес к данному объекту, то есть, в сущности, недвижимая вещь окажется бесхозяйной. Однако такое вряд ли произойдет, учитывая понесенные застройщиком затраты на возведение объекта и его содержание. В подобной ситуации при отказе в отводе земли "самострой" должен быть снесен.- Определенные трудности в рассмотренном деле вызвала правовая оценка представленных учреждением юстиции сведений о погашении записи в ЕГРП о регистрации права собственности ЗАО на спорный объект в связи с регистрацией соответствующего права на эти же помещения за физическим лицом. Используя эти обстоятельства, ЗАО приводило доводы об отсутствии предмета спора и на этом основании настаивало на прекращении производства по делу. Закономерен вопрос: каково значение последующей государственной регистрации права собственности на недвижимость по отношению к предыдущей регистрации такого же права на данный объект за другим лицом?При ответе на него нужно исходить из следующего. Предшествующая государственная регистрация права собственности на недвижимость не может утратить своего юридического значения вне зависимости от процедуры погашения записи в реестре, совершаемой учреждением юстиции. Такой вывод основан на том, что именно эта регистрация служила единственным доказательством существования права собственности у лица, которое затем произвело отчуждение этого объекта следующему собственнику.Анализ легального определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество показывает, что она носит вторичный (производный) характер по отношению к основаниям приобретения права собственности. Если речь идет о приобретении этого права от предыдущего собственника, то в основе такого приобретения лежит сделка. Отчуждать имущество по сделке вправе только собственник либо лицо, им уполномоченное.В случае признания недействительной предшествующей государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество будут поставлены под сомнение правомерность последующего отчуждения этого имущества и возникновение права собственности у приобретателя.Конечно же, могут возникнуть возражения относительно добросовестности последнего приобретателя спорного объекта, особенно актуальные в свете постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П. Поэтому особую важность имеет четкое правовое понимание добросовестности.Добросовестность представляет собой один из пределов осуществления гражданских прав (ст. 10 ГК РФ). Критерием этого предела служит недопущение нарушения прав и законных интересов других лиц. В качестве составляющего элемента основания возникновения права собственности добросовестность фигурирует только в одном случае — при приобретении имущества в собственность по давности владения (ст. 234 ГК РФ).Законодательство не предусматривает возникновения права собственности на вещь на основании сделки, не соответствующей закону. А таковой, несомненно, будет сделка, в которой продавец (отчуждатель вещи) не является собственником вещи либо действует без полномочий собственника на ее отчуждение.В рассматриваемом примере доводы о добросовестности едва ли пригодятся последнему приобретателю спорного кафе — физическому лицу, так как приобретенное кафе является самовольной постройкой, то есть объектом, прямо выведенным законодателем за пределы гражданского оборота.Таким образом, последующая государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, приобретенный по сделке, отнюдь не означает юридическую "безгрешность" предшествующей государственной регистрации и, тем более, не может служить препятствием для судебного оспаривания ее правомерности, поскольку позитивное право таких запретов не предусматривает.3. Требование о признании объекта самовольной постройкой подведомственно арбитражному суду.Администрацией города предъявлен иск к квартирно-эксплуатационному управлению военного округа Министерства обороны РФ о признании самовольной постройкой жилого недостроенного многоквартирного дома и обязании ответчика снести самовольно возведенное строение за свой счет.Истец настаивал на удовлетворении своих требований, полагая, что строительство ведется без надлежащего письменного разрешения. При этом истец ссылался на неоднократное привлечение ответчика к административной ответственности за допущенные правонарушения в области строительства.Ответчик возражал по существу иска, поскольку строительство им начато с разрешения, выданного уполномоченным органом в установленном порядке, на земельном участке, отведенном ему именно для строительства жилого дома.Суд первой инстанции по требованию о признании многоквартирного жилого дома самовольной постройкой прекратил производство по делу по п. 1 ст. 85 АПК РФ 1995 года, так как посчитал, что в соответствии со ст. 22 АПК РФ споры, связанные с признанием здания, сооружения самовольной постройкой, неподведомственны арбитражному суду. По мнению суда, при наличии признаков самовольной постройки, установленных в ст. 222 ГК РФ, администрация муниципального образования как уполномоченный орган местного самоуправления может самостоятельно признать объект самовольной постройкой. В части иска по требованию об обязании снести спорный объект суд отказал в иске, полагая, что в данном случае отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования, ибо указанный многоквартирный дом не признан самовольной постройкой.Истцом была подана апелляционная жалоба, при рассмотрении которой суд пришел к выводу о законности возведения спорного жилого дома и отсутствии признаков самовольной постройки. Решение суда было отменено, а в удовлетворении иска полностью отказано. При этом апелляционная инстанция не согласилась с доводами суда первой инстанции о неподведомственности иска в части требования о признании спорного объекта самовольной постройкой, рассмотрев его по существу.Анализ этого дела позволяет выявить следующие вопросы: во-первых, о подведомственности арбитражному суду требования о признании строения самовольной постройкой; во-вторых, о том, насколько соотносится с пределами осуществления гражданских прав требование истца о сносе начатого строительством многоквартирного жилого дома; и в-третьих, о возможности рассмотрения спора по существу в апелляционной инстанции, так как рассмотрение апелляционной жалобы происходило уже в период действия нового Арбитражного процессуального кодекса, введенного в действие с 1 сентября 2002 года.Несомненно, что споры, связанные с этими требованиями, имеют экономическую природу.Следовательно, по всем признакам разграничения судебной подведомственности применительно к ст. 22 АПК РФ 1995 года и главе 4 АПК РФ 2002 года данный спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Ни прежний, ни действующий Арбитражный процессуальный кодекс РФ не содержат исчерпывающего перечня подведомственных арбитражному суду экономических споров. Открытый характер имеет и перечень способов защиты гражданских прав в ст. 12 ГК РФ.Таким образом, требование о признании объекта самовольной постройкой подведомственно арбитражному суду и может быть рассмотрено по существу. Поэтому суд первой инстанции не имел правовых оснований для прекращения производства по делу в этой части иска.Приведенные суждения по поводу подведомственности данного требования арбитражному суду будут неполными, если оставить без ответа вопрос о том, какой орган вправе предъявить подобный иск.Согласно ст. 53 АПК РФ государственные органы, а также органы местного самоуправления вправе предъявить иск в арбитражный суд только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом. Однако ни один из федеральных законов прямо не наделяет какой-либо орган правом на подачу такого иска.Вместе с тем именно администрация муниципального образования является тем органом, который в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса РФ выдает разрешение на строительство. Помимо этого, через администрацию муниципального образования осуществляется распоряжение муниципальной собственностью, в состав которой входят муниципальные земли (ст. 6, 17, 29 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").Все это позволяет прийти к выводу о том, что администрация муниципального образования вправе предъявить в арбитражный суд иск с требованием о признании объекта самовольной постройкой. Следовательно, в рассматриваемом споре истец является надлежащим.В ходе судебного разбирательства установлено, что постановлением главы администрации города передан в постоянное пользование ответчику земельный участок с расположенным на нем не завершенным строительством жилым домом. Постановлением главы администрации ответчик определен заказчиком-застройщиком этого жилого дома. Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора РФ по городу было выдано разрешение на выполнение подготовительных строительных работ по возведению указанного дома.Приведенные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении норм действующего законодательства об отводе земли для строительства спорного жилого дома и получении необходимых разрешений на производство строительных работ, Имеющиеся в материалах дела протоколы о нарушении в области строительства в отношении ответчика и предписания с предложениями о приостановлении строительства не соответствуют установленным судом фактическим обстоятельствам дела. Земельный участок под строительство спорного объекта выделялся в установленном законом порядке, и возведение дома начато с разрешения уполномоченного и компетентного органа.Следовательно, в данном случае отсутствуют признаки самовольной постройки, перечисленные в ст. 222 ГК РФ. Поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении данного искового требования. В связи с установлением факта законного строительства спорного объекта правовых оснований для его сноса как самовольной постройки также не имеется. Исходя из этого суд апелляционной инстанции правомерно оставил без удовлетворения соответствующее исковое требование администрации.Не вызывает сомнений тот факт, что в случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования. Правовое положение истца как исполнительного органа муниципального образования предопределяет общественную значимость его действий, в том числе и при осуществлении судебной защиты гражданских прав. В данном случае объектом спора является не завершенный строительством многоквартирный жилой дом. Очевидно, что возведение жилья, осуществляемое на муниципальных землях, направлено на реализацию конституционных прав каждого на жилище.Исходя из этого заявленное администрацией требование о сносе многоквартирного жилого дома представляет собой нарушение общественных интересов и относится к злоупотреблению правом, то есть выходит за пределы осуществления гражданских прав, установленные ст. 10 ГК РФ. Данные обстоятельства являются еще одним основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.Возможно ли разрешение данного спора по существу без передачи дела на рассмотрение суда первой инстанции?Арбитражный процессуальный кодекс РФ 1995 года (ст. 160) однозначно предписывал в случае отмены арбитражным судом в апелляционной инстанции определения о прекращении производства по делу его передачу на рассмотрение суда первой инстанции. Новый АПК РФ не содержит такой императивной нормы и наделяет суд апелляционной инстанции полномочием отменить определение суда и разрешить вопрос по существу.В рассмотренном примере все собранные по делу доказательства в совокупности позволили суду апелляционной инстанции принять решение по существу спора, не направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.Однако при решении этого вопроса в каждом конкретном случае представляется необходимым соблюдать индивидуальный подход.4. Требование о признании права собственности на самовольную постройку вправе предъявить лицо, ее осуществившее.В арбитражный суд обратилось ООО с иском к администрации города о признании права собственности на самовольно возведенные постройки, входящие в состав базы отдыха, которые расположены на земельном участке площадью 2 га. В подтверждение обоснованности своих требований истец ссылался на следующие обстоятельства.В 1988 и 1989 годах исполком городского совета народных депутатов разрешил Многоотраслевому объединению ЖКХ города (МО ЖКХ) разработать проект застройки городской зоны отдыха. В решениях исполкома по этому вопросу предусмотрено также изъятие у лесничества земельного участка площадью 2 га и выделение его в постоянное пользование МО ЖКХ для строительства базы отдыха.В 1991 году МО ЖКХ и еще три юридических лица стали учредителями малого предприятия, которое впоследствии было реорганизовано в ТОО, а затем в ООО. Строительство спорных объектов осуществлено в 1994 году первоначальными учредителями право-предшественника истца, подтверждением чему служат подрядный договор и акты приемки выполненных работ, где эти лица названы в качестве заказчика.В этот же период времени (1994 год) БТИ был изготовлен технический паспорт на спорные объекты, в котором владельцем указано ТОО. С этого времени вся база отдыха находится на балансе истца.Построенная таким образом база отдыха не была принята в эксплуатацию, а проектно-сметная документация, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок отсутствовали.Все это послужило причиной для обращения ООО с иском о признании права собственности на самовольно возведенные строения базы отдыха. Причем истец основывал свои требования на положениях п. 3 ст. 222 ГК РФ, подчеркивая тем самым "самовольность происхождения" спорных объектов.Помимо названных обстоятельств истец ссылался на факт уплаты им налога на имущество и земельного налога, исчисленных от стоимости спорных строений и земельного участка под ними.Опираясь на указанные обстоятельства и учитывая факт обращения администрации города к администрации края с предложением о предоставлении истцу земельного участка под существующей базой отдыха в аренду сроком на пять лет, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.Рассматривая жалобу ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к противоположному выводу по существу спора, отменил решение суда и отказал в иске. Главной причиной здесь послужили доводы апелляции об отсутствии оснований считать истца причастным к возведению спорных объектов.В этом примере основным стал вопрос о том, является ли истец тем лицом, которое в соответствии с правилами п. 3 ст. 222 ГК РФ вправе заявить иск о признании за ним права собственности на самовольную постройку. Законодатель относит к ним: лицо, которое непосредственно осуществило самовольное строительство; лицо, на земельном участке которого возведена эта постройка. Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что истец таким лицом не является, по следующим основаниям.Договор подряда и акты приемки выполненных работ однозначно указывают на то, что непосредственно за счет сил и средств истца база отдыха не строилась.В то же время лица, действительно построившие этот объект, были учредителями истца, а затем добровольно вышли из состава учредителей. Согласно учредительным документам малого предприятия и ТОО вклады учредителей осуществлены в денежной форме. В материалах дела не представлены доказательства того, что строения базы отдыха внесены в качестве вклада в уставный фонд кем-либо из участников.Следовательно, истец никоим образом не может рассматриваться в качестве лица, построившего спорный объект, либо его правопреемника.Что касается предоставления земли под строительство базы отдыха, то в рассматриваемый период (1988-1989 годы) существовал порядок изъятия земель из лесного фонда и предоставления их для других целей, который, в частности, регулировался постановлением Совета Министров РСФСР от 22 марта 1974 года N 175 "Об упорядочении предоставления в пользование земельных участков". В соответствии с этим порядком решение о предоставлении земельного участка должно было быть согласовано с областным (краевым) органом исполнительной власти и утверждено Советом Министров РСФСР.В данном случае этот порядок не соблюден. Более того, законное пользование земельным участком в то время удостоверялось оформлением государственного акта с указанием правового режима (собственность, бессрочное пользование или иное). Ни учредители истца, ни сам истец такого документа не получали.Таким образом, правовые основания считать истца надлежащим землепользователем участка, на котором возведены спорные объекты, отсутствуют.В обоснование иска ООО ссылалось на постановление главы администрации города, содержащее предложение к администрации края принять решение о предоставлении истцу земельного участка площадью 2 га для эксплуатации спорной базы отдыха. На этом основании истец полагал соблюденными требования ч. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ о предоставлении земельного участка лицу под самовольно возведенную постройку. Однако такое обращение, безусловно, нельзя рассматривать в качестве правоустанавливающего документа.Правила ст. 222 ГК РФ предусматривают, что решение суда о признании права собственности на самовольную постройку никак не может состояться ранее предоставления истцу земельного участка под этой постройкой в установленном порядке. Одно лишь предложение о предоставлении земли, адресованное уполномоченному органу, не может служить доказательством соблюдения такого порядка.(Окончание следует)

Добавить документ в свой блог или на сайтВы можете разместить ссылку на наш сайт:

Школьные материалы

Школьные материалы
При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
edushk.ru

утратит всякий материально-правовой интерес,каких-либо материально-правовых притязаний,пользовании земельным участком отказано,удостоверялось оформлением государственного акта,объекты железнодорожного транспорта отнесены,подведомственности арбитражному суду требования,возведения самовольной постройки имеет,пределов осуществления гражданских прав,законное пользование земельным участком,акты приемки выполненных работ

Комментариев нет

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Планы мероприятий
Игра викторина по ЭКОЛОГИИ-10 класс

  Цель игры «Викторина по экологии» : углубить экологические знания Весь класс разбит на четыре команды по 6 человек. Время обдумывания ответа -1 минута. Ведущий читает высказывания великих людей с паузами , там , где пропущены слова. Команды должны вставить эти слова «Оценивать … только по стоимости её материальных богатств- …

Задания
Хирургия и Реаниматология. Тесты. Методическое пособие

Тестовые задания. Хирургия и Реаниматология.   Профилактика хирургической инфекции. Инфекционная безопасность в работе фельдшера   Обезболивание   Кровотечение и гемостаз   Переливание крови и кровозаменителей, инфузионная терапия   Десмургия   Ведение больных в полеоперационном периоде   Синдром повреждения. Открытые повреждения мягких тканей. Механические повреждения костей, суставов и внутренних органов   …

Планы занятий
Профориентационный тест Л.А. Йовайши на определение склонности человека к тому или иному роду деятельности

ПРОФЕССИЯ – это вид трудовой деятельности человека, который требует определенного уровня знаний, специальных умений, подготовки человека и при этом служит источником дохода. Профессиональная принадлежность – одна из важнейших социальных ролей человека так как, выбирая профессию, человек выбирает себе не только работу, но и определенные нормы, жизненные ценности и образ жизни, …