Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации — страница 4

  • От :
  • Категории : Без рубрики

 

Часть земельного участка как объект земельных правоотношений может иметь значение только в одном случае, вытекающем из норм Закона о землеустройстве. Указанный закон выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Практическое значение этой нормы заключается в том, что проведение землеустроительных работ является обязательным для определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства, например, при установлении сервитута или охранной зоны государственного природного заповедника.

Однако и в этом случае графическое отображение такой части земельного участка означает определение границ особого правового режима всего земельного участка, поскольку в документах государственной регистрации права собственности на землю отображаются ограничения (обременения) всего земельного участка. Данные сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера (ст.12 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Следовательно, данная землеустроительная фиксация носит вспомогательный характер и предназначена для определения границ правомочий собственника, что позволяет уточнить на местности его возможности по свободному и ограниченному использованию земельного участка. 6. Признание земельного участка делимым или неделимым имеет ряд важнейших гражданско-правовых и земельно-правовых последствий. Например, в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и иными федеральными законами (п.3 ст.36 ЗК РФ). При этом сам ЗК РФ, равно как и иные федеральные законы, не содержат четких критериев и процедур классификации земельного участка в качестве делимого или неделимого.Общая возможность делимости и неделимости земельных участков вытекает из положений ст. 133 ГК РФ, признающей, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, является неделимой. Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в комментируемой статье минимальный размер земельного участка. Это означает, что в результате раздела участка не могут образовываться новые земельные участки меньше минимального размера, определяемого в порядке, установленном законодательством.

Делимость или неделимость участка является во многом условной категорией. Например, в случае выхода из состава крестьянского (фермерского) хозяйства одного из участников, выделение ему части участка в качестве его доли технически вполне возможно. При этом сохранится целевое назначение земельного участка, его категория, и даже размер будет позволять вести эффективное сельскохозяйственное производство. Однако в соответствии с п.2 ст. 258 ГК РФ, земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в имуществе, находящемся в общей собственности.

В случаях необходимости раздела неделимого земельного участка, находящегося в общей собственности, действуют нормы ГК РФ, определяющие общий порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли (ст. 252 ГК РФ). Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данное правило действует и применительно к земельным участкам. 7. Критерии делимости или неделимости земельных участков указаны в ч.4 ст.41 ГрадК РФ и заключаются в следующем:а) инициатива постановки вопроса о делимости или неделимости земельного участка принадлежит его правообладателям;б) размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельные размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом (ст.38 ГрадК РФ);в) разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку (в целях предотвращения массовых судебных процессов об установлении частных сервитутов);г) объединение земельных участков в один допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны (ст. 35 ГрадК РФ).

Типичным делимым земельным участком в силу закона является земельный участок, предоставленный в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст.30.2 ЗК РФ). После выполнения указанных данной статьей процедур, данный участок подлежит разделу на определенное количество земельных участков поменьше, на которых могут быть возведены многоквартирные дома либо иные объекты. Земельные участки под многоквартирными домами являются в силу закона уже типичными неделимыми земельными участками.

8. Особым объектом земельных отношений является почва – верхняя часть плодородного слоя. Наряду с землей, почва является компонентом природной среды и отдельным объектом охраны окружающей среды (ст.ст.1,4 Закона об охране окружающей среды). Указанный закон, разделяя земли и почвы как объекты правовой охраны, отдельно предусматривает необходимость принятия мер по сохранению земель и почв при размещении объектов энергетики (ст.40), эксплуатации сельскохозяйственных объектов (ст.42), мелиорации земель (ст. 43), размещении отходов (ст.51) и т.д. Не менее важно и установление мер по охране редких и находящихся под угрозой исчезновения почв, в отношении которых ведется Красная книга почв (ст.62).

^

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

^

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

3. В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Комментарий

1. Земельные участки, расположенные в границах Российской Федерации, очень неоднородны как по географическим и климатическим условиям, так и по возможностям их использования. Поэтому в теории земельного права и комментируемой статье выделяется семь категорий земель в едином земельном фонде России, каждая из которых обладает определенным набором специфических особенностей их использования и охраны. Но и любая категория земель не является внутренне однородной, и потому включает в себя ряд видов (субкатегорий) земель, использование и охрана которых имеет свою определенную специфику. Например, свои особенности имеет использование сельскохозяйственных угодий как составной части земель сельскохозяйственного назначения. В свою очередь, использование и охрана особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий имеет свою специфику в рамках указанной субкатегории земель (ст. 77, 79 ЗК РФ). Та же ситуация и с другими категориями земель.

2. Правовой режим земель обусловлен существованием «категорий земель». Категория земель – это «группирование земельных участков, площадей по каким-либо устойчивым признакам, которые в совокупности определяют правовой режим земли данной категории. Для распределения земельного фонда по категориям за основу берется целевое назначение земельного участка…».12

^ земельного участка подразумевает определение параметров и вариантов (направлений) его рационального использования и охраны для лиц, обладающих земельными участками на любом легальном титуле: праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, аренды и т.д. Такие параметры и варианты следует рассматривать в качестве родовых признаков. Так, например, целевое назначение земельного участка сельскохозяйственного назначения не предполагает установления необходимости выращивания только одного определенного вида сельскохозяйственных культур. Более того, в состав земель сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п.2 ст. 77 ЗК РФ). Другой пример. На территории особо охраняемых природных территорий, занимающих порою тысячи гектаров, ограниченно разрешается в специально отведенных местах сельскохозяйственное использование территории для местных жителей. А ведь целевое назначение таких земель предполагает изъятие их полностью или частично из хозяйственного использования и оборота (п.1 ст. 94 ЗК РФ). Отсюда вытекает в качестве главного содержательного элемента дефиниции «целевое назначение земельного участка» установление доминирующего варианта использования земель определенной категории. От определенного целевого назначения и категории земель зависят особенности приобретения и прекращения прав на землю, оборотоспособность участков, особенности охраны земель, управления и т.д.

Практическое значение понятия «целевое назначение земельного участка» хорошо видно на примере следующего судебного дела. На основании договора купли-продажи от 20.08.02 г. гражданка С. приобрела у гражданина А. домовладение и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1 280 кв. м в ст. Тбилисской по ул. Казачьей, 10. Впоследствии С. продала 1/4 своей доли в праве общей собственности на указанный земельный участок телестудии «Метроном-3», которая обратилась в Тбилисский филиал учреждения юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода доли в земельном участке общей собственности. Однако в регистрации было отказано в связи с тем, что заявителем не представлен кадастровый план земельного участка с указанием его категории. Кроме того, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются только гражданам и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц, так как это предполагает изменение их целевого назначения. Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них назначением. В соответствии со статьей 8 ЗК РФ отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются уполномоченными государственными органами или органами местного самоуправления в порядке, установленном федеральными законами.

Личное подсобное хозяйство — это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. Поскольку юридические лица не могут являться субъектами, ведущими личное подсобное хозяйство, спорный участок не может быть отчужден юридическому лицу без предварительного изменения его целевого назначения в установленном порядке.13

3. Принципиально важным для правового регулирования земельных отношений является последовательное установление и утверждение в документах территориального планирования границ различных категорий земель. Установив в комментируемой статье перечень категорий земель, законодатель обошел молчанием вопрос о том, какой орган публичной власти и в каком порядке должен определять границы категорий земель, и в какой форме их утверждать. Ответ на этот вопрос мы обнаружим в главе 3 ГрадК РФ, из которой следует, что в документах территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ происходит последовательное определение (отражение) границ ряда категорий земель. Так, на федеральном уровне (ст.10 ГрадК РФ) определяются границы категории земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, а также границ земель специального назначения (обороны и безопасности, федеральных энергетических систем и т.д.). В документах территориального планирования субъекта РФ (ст.14 ГрадК РФ) отражаются утвержденные вышестоящим уровнем границы указанных категорий земель, а также добавляются границы земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границы (существующие и планируемые) земель сельскохозяйственного назначения (включая границы сельскохозяйственных угодий) и т.д.

В документах территориального планирования муниципального района отражаются вышестоящие решения о границах отдельных категорий земель, и происходит окончательное графическое отражение и утверждение границ всех категорий земель в пределах межселенных территорий. В границах поселений и городских округов аналогичные сведения (границы) утверждаются генеральными планами поселений (городских округов). Например, генеральный план поселения отражает границы всех категорий земель, включая границы земель входящих в него сельских населенных пунктов.

Представляется весьма важным, что на уровне схемы территориального планирования муниципального района фиксируются существующие и планируемые границы поселений, входящих в состав муниципального района. Собственно говоря, границы муниципальных образований (поселений) по каждому субъекту РФ утверждены приказами министерства регионального развития РФ. Однако они носят описательный характер, отмечая расстояния между различными координатами естественного или искусственного происхождения. Для реализации же функций органа публичной власти (включая принятие решений о распоряжении земельными участками) необходимо четкое графическое фиксирование границ подведомственной территории (во избежание конфликтов и судебных споров), что может быть достигнуто только посредством утверждения схем территориального планирования муниципального образования. Отсутствие документов территориального планирования для любого уровня публичной власти будет иметь весьма негативные последствия. Как следует из ч.4 ст.9 ГрадК РФ (и ст.3 Федерального закона о введении его в действие), не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (данная норма вступает в силу с 1 января 2008 г.).

4. В рамках общего правового режима земель любой категории, установленного ЗК РФ и ГрадК РФ, может выделяться определенное количество «субрежимов», определяемых по нескольким критериям. Во-первых, территориальный критерий означает установление дифференцированного правового режима для земель, расположенных в различных территориальных зонах муниципального образования (зоне сельскохозяйственного использования, зоне специального назначения, производственной зоне и т.д.).

Во-вторых, федеральными законами предусмотрены определенные запреты на приобретение указанными в них субъектами земельных участков, относящихся к определенным категориям (субкатегориям) земель. Так, в составе категории земель сельскохозяйственного назначения различают две субкатегории: сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий. Сельскохозяйственные угодья ст.3 Закона об обороте земель запрещает приобретать в собственность иностранным гражданам и апатридам. В-третьих, субрежимы могут устанавливаться для отдельных территорий в связи с их особой значимостью для обороны и безопасности (территории в границах закрытых административно-территориальных образований), охраны окружающей среды (населенные пункты в границах заповедников, природных парков и иных особо охраняемых природных территорий, а также зонах экологического бедствия) и т.д.

Таким образом, правовой режим категории земель – это особый дифференцированный порядок регулирования жизнедеятельности в границах определенной части земельного фонда России, осуществляемый посредством установления субъектам стимулов и ограничений в области рационального использования и охраны земель, а также особенностей управления данной территорией в порядке, определяемом градостроительным, земельным, экологическим и иным законодательством Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Исходя из вышеизложенного, о правовом режиме земель можно говорить в масштабах всего земельного фонда России; отдельной категории земель; субкатегории земель; отдельно взятого земельного участка.

5. Ввиду того, что правовой режим земель определяется целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, необходимо определиться с соотношением данных терминов. Согласно ч.1 ст.36 ГрадК РФ, правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом. Под таковым понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны (на которые делится вся территория муниципального образования в результате проведения градостроительного зонирования) виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (ч.6 ст.36 ГрадК РФ).

Из вышесказанного можно сделать следующий вывод: целевое назначение устанавливается для каждой категории земель, но лишь для некоторых их них может конкретизироваться посредством установления градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков. Происходит такая конкретизация в результате принятия муниципальных правовых актов – правил землепользования и застройки, составной частью которых и являются градостроительные регламенты (ч.2 ст.30 ГрадК РФ).

Существует три вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные; условно разрешенные; вспомогательные. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч.4 ст.37 ГрадК РФ).

6. Согласно п.3 комментируемой статьи предполагается установление особого правового режима использования территорий в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации. Отдельные такие особенности законодатель отразил в п.3 ст.31, п.1 ст. 68, ст. 78, ст. 82, п.1 ст. 95 и п.5 ст. 97 ЗК РФ. Коренные малочисленные народы Российской Федерации — народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие в Российской Федерации менее 50 тысяч человек и осознающие себя самостоятельными этническими общностями (ст.1 Федерального закона от 30 апреля 1999 г. № 82-ФЗ «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» (с изменениями от 22 августа 2004 г.). Персональный перечень коренных малочисленных народов установлен Постановлением Правительства РФ от 24 марта 2000 г. № 255 «О Едином перечне коренных малочисленных народов Российской Федерации» (с изменениями от 30 сентября 2000 г.).

Следует иметь в виду, что «коренные малочисленные народы» — это родовое название данной общности, в рамках которой определенная специфика правового статуса имеется у «коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока». Например, к коренным малочисленным народам относятся (кроме народов Севера, Сибири и Дальнего Востока) абазины (Карачаево-Черкесская Республика), ижорцы (Ленинградская область), народы, проживающие в Республике Дагестан и т.д. Относительно «особого правового режима» земель следует заметить, что он отчасти уже установлен законодательством. Согласно ст. 1 Федерального закона от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации», под территориями традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации понимаются особо охраняемые природные территории, образованные для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Следовательно, земельные участки, на которых коренные малочисленные народы занимаются традиционным природопользованием, принадлежат к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Проявлением упомянутого «особого режима» земель коренных малочисленных народов является то, что земельные участки и другие обособленные природные объекты, находящиеся в пределах границ территорий традиционного природопользования, предоставляются лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов в безвозмездное пользование. В случае изъятия земельных участков и других обособленных природных объектов, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для государственных или муниципальных нужд лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов предоставляются равноценные земельные участки и другие природные объекты, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием.

Между тем, предусмотренные ЗК РФ и иными федеральными законами гарантии прав малочисленных народов на практике грубо нарушаются. По информации Ассоциации коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации сегодня повсеместно идет процесс изъятия земельных участков у коренного населения и передача их в долгосрочную аренду крупным землепользователям, выдача лицензий на добычу полезных ископаемых на участках, на которых в настоящее время ведется традиционное природопользование коренным населением. В то же время Правительство РФ отвечает отказом на неоднократные обращения субъектов традиционного природопользования об образовании территорий традиционного природопользования.14

Комментариев нет

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Планы мероприятий
Игра викторина по ЭКОЛОГИИ-10 класс

  Цель игры «Викторина по экологии» : углубить экологические знания Весь класс разбит на четыре команды по 6 человек. Время обдумывания ответа -1 минута. Ведущий читает высказывания великих людей с паузами , там , где пропущены слова. Команды должны вставить эти слова «Оценивать … только по стоимости её материальных богатств- …

Задания
Хирургия и Реаниматология. Тесты. Методическое пособие

Тестовые задания. Хирургия и Реаниматология.   Профилактика хирургической инфекции. Инфекционная безопасность в работе фельдшера   Обезболивание   Кровотечение и гемостаз   Переливание крови и кровозаменителей, инфузионная терапия   Десмургия   Ведение больных в полеоперационном периоде   Синдром повреждения. Открытые повреждения мягких тканей. Механические повреждения костей, суставов и внутренних органов   …

Планы занятий
Профориентационный тест Л.А. Йовайши на определение склонности человека к тому или иному роду деятельности

ПРОФЕССИЯ – это вид трудовой деятельности человека, который требует определенного уровня знаний, специальных умений, подготовки человека и при этом служит источником дохода. Профессиональная принадлежность – одна из важнейших социальных ролей человека так как, выбирая профессию, человек выбирает себе не только работу, но и определенные нормы, жизненные ценности и образ жизни, …