Анализ инвестиционной привлекательности строительства жилого дома в зависимости от его характеристик
|
Скачать 41.53 Kb.
|
|
УДК 332.871 АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО ДОМА В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ЕГО ХАРАКТЕРИСТИК Пастухов Артём Сергеевич г. Красноярск, Управление недвижимости и материально-технического обеспечения Восточно-Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» (УНМТО ВСБ СБРФ) За последние 10 лет в Красноярске ввод жилых домов вырос в несколько раз. Этому явлению способствовало повышение уровня жизни населения, увеличение средней заработной платы, развитие института кредитования в стране, ставшее возможным после снижения инфляции. Учитывая большой объём ввода жилья в краевом центре (порядка 800 тыс. кв.м. в год), и сокращении числа свободных площадок под строительство, инвестору необходимо принимать в расчёт все факторы, влияющие на конечную стоимость продукта. Для определения показателей, влияющих на цену квадратного метра жилья, проанализируем первичный рынок недвижимости г. Красноярска. Для этого составим генеральную выборку по 84-м объектам, включающую в себя 4558 значений [2]. Произведя расчёты методом линейной регрессии (оценки взаимного влияния факторов друг на друга), получим четыре показателя, играющих в формировании стоимости максимальную роль. Это технология строительства здания, этажность, дата ввода в эксплуатацию и район строительства. ^ В г. Красноярске на момент проведения анализа в продаже на первичном рынке находилось 752 объекта, общей стоимостью 2 146 млн. руб.; которые представлены тремя основными конструктивными системами зданий. Это: панельное, монолитное (монолитно-кирпичное) и кирпичное домостроение [3]. Анализ предложения по технологии строительства зданий представлен на рисунке 1. Рис. 1 – Анализ предложения по технологии строительства Из рисунка 1 видно, что на первичном рынке преобладают квартиры в кирпичных домах (48,4%), стоит также отметить, что доля монолитного домостроения составляет чуть более четверти всего рынка (26,33%). ^ В г. Красноярске выделено 7 административных районов: Центральный, Железнодорожный, Советский, Октябрьский (левый берег), Свердловский, Кировский и Ленинский (правый берег). Большая часть новостроек и современного жилья расположено на левом берегу. Это обусловлено наличием большего количества пригодных для строительства земельных участков и престижностью этих четырёх районов. Предложения на рынке жилья, спроецированные по административным районам города, представлены на рисунке 2. Из рисунка 2 видно, что на первичном рынке можно выделить только 4 района с существенным предложением (Центральный, Советский, Октябрьский и Свердловский), на долю которых приходится около 97% всех объектов. Рис. 2 – Анализ предложения по районам города Этажность. Рис. 3 – Анализ предложения в зависимости от этажности Несмотря на то, что г. Красноярск является краевым центром, крупным городом с населением около миллиона человек, на территории города сосредоточены дома преимущественно средней этажности. Это вызвано не только обилием зданий советской постройки (до 50х гг. строили, в основном 2-3 этажные дома; в 50-70 гг. – 5 этажные; после 70х гг. – 9 этажные). На первичном рынке доля высотных домов (20 и более этажей) несущественна (рисунок 3). Согласно рисунка 3, можно сделать вывод, что г. Красноярск «растёт вверх». Об этом свидетельствуют 18-ти кратное сокращение на первичном рынке количества предложения квартир в домах этажностью «пять и ниже» по сравнению со вторичным рынком и 5-ти кратным увеличением домов с этажностью «более 21-го». ^ Дата ввода наибольшего количества домов, возводимых в г. Красноярске, приходится на конец 2011 г. (30,95%) и вторую половину 2012 г. (35,71%). Незначительным количеством зданий отмечен 2013 г. (9,52%). Это говорит о небольших масштабах строительства и желанием застройщиков не увеличивать сроки строительства объектов [4]. Рассмотрим стоимость квартир в домах, вводимых в эксплуатацию в разные периоды (рисунок 4). Рис. 4 – Стоимость квадратного метра квартир по периодам ввода зданий в эксплуатацию, тыс. руб. за кв.м. Для расчёта инвестиционной привлекательности строительства жилого дома в разрезе представленных факторов воспользуемся формулой, отражающей их влияние на искомый параметр, полученной методом множественного регрессионного анализа (с помощью программных пакетов MS Office Excel и Statistica 6.0). После стандартизации коэффициентов регрессии, формула инвестиционной привлекательности строительства объектов жилой недвижимости для застройщика будет выглядеть следующим образом:  ,где: ИПО - инвестиционная привлекательность объекта; Э - этажность здания; СС - срок сдачи объекта; КПИ - коэффициент полезного использования; РС - район строительства. То есть, на цену квадратного метра рассматриваемые факторы влияют следующим образом: этажность – 14,44%; срок сдачи объекта – 25,15%; технология строительства здания (представленная коэффициентом полезного использования) – 4,32% и район строительства – 56,09% [1]. В окончательном варианте формула расчёта инвестиционной привлекательности строительства жилого дома, полученная методом корреляционно-регрессионного анализа, будет выглядеть так:  ,чем выше дом, больше отношение стоимости квадратного метра жилья в рассматриваемом районе к средней по городу, короче сроки сдачи, а также ниже КПИ, тем больше значение искомого параметра «у», т.е. выше стоимость квадратного метра квартир в строящемся доме. Библиографический список
|
Добавить документ в свой блог или на сайт
Похожие:
 |
Оплата приобретаемого жилого помещения (создаваемого объекта индивидуального... Рвичном, так и на вторичном рынке жилья или строительства индивидуального жилого дома, отвечающих установленным санитарным и техническим... |
|
Кирилл Щиборщ Варианты оценки инвестиционной привлекательности предприятий Оценка инвестиционной привлекательности предприятий зачастую необходима коммерческим и международным банковским и финансовым организациям,... |
|
Зао «Нижневартовскстройдеталь» Проектная декларация по строительству... Нижневартовск, Тюменской области, хмао -югра, микрорайон 10 «в»,№1 (строительный) |
 |
«Автоматизация жилого дома площадью 89,55 кв метра» В данной курсовой работе объектом автоматизации является одноэтажный котэдж площадью 89. 55 кв м. Дом расчитан на статистическую... |
|
Моу сош №35 п. Новомихайловский мо туапсинский район Европе в сфере строительства все более популярными становятся так называемые пассивные дома, которые могут отапливаться особой циркуляцией... |
|
План развития велодвижения в Германии Эта брошюра является составной частью Программы по работе с общественностью Федерального министерства транспорта, строительства и... |
|
Курсовая работа. «Определение стоимости проектных работ». По предмету: «Экономика отрасли» Экономический рост, к рубежу которого в настоящее время подошла Россия, безусловно, вызовет активизацию инвестиционной деятельности... |
|
«Автоматизация 2-х этажного жилого дома площадью 54,4 кв метра» В данной курсовой работе объектом автоматизации является 2- этажный жилой дом площадью 54,4 кв метра. Дом небольшого размера рассчитан... |
|
I. Анализ развития рынка жилой недвижимости в г. Красноярске Ii. Анализ текущей ситуации на рынке строительства жилых домов в г. Красноярске |
|
Архитектура модернизма Шарль-Эдуард Жаннере, 1887— 1985 — один из основоположников модернизма или интернационального стиля. Практик и теоретик в области... |